¿Pueden los propietarios de suelo desarrollar un programa de actuación y resultar adjudicatarios de la figura de agente urbanizador?
El Agente Urbanizador.
Con éste artículo en RT Abogados Expertos en Urbanismo, pretendemos dar una pequeña introducción a lo que es y que representa la figura de El Agente Urbanizador.
¿Qué es El Agente Urbanizador?
El agente urbanizador es responsable de ejecutar una actuación urbanística sujeta a programa de actuación integrada. Todo programa de actuación integrada ha de designar a su agente urbanizador y regular sus compromisos, obligaciones y derechos.
Son funciones del agente urbanizador:
- a) Promover, gestionar y financiar la actuación programada, a su riesgo y ventura.
- b) Promover la redacción de los proyectos técnicos necesarios para ello.
- c) Contratar las obras públicas que comprenda dicha actuación de acuerdo con la legislación de contratos del sector público, gestionando su ejecución y respondiendo de su pago y demás obligaciones que legal o contractualmente haya asumido ante el contratista.
- d) Elaborar e impulsar la reparcelación.
- e) Soportar el coste de urbanización correspondiente a los terrenos de su propiedad o que le sean adjudicados en concepto de retribución y obtener las retribuciones correspondientes a la ejecución del programa de actuación de las personas propietarias adheridas.
- f) Asumir la adquisición de los terrenos que le sean transmitidos a cambio de su actividad urbanizadora.
- g) Promover las edificaciones y actividades privadas sobre las parcelas o inmuebles que se le adjudiquen como consecuencia del desarrollo del programa de actuación integrada, en los casos en que así se haya convenido por su interés social o por sus necesidades funcionales.
¿Pueden los propietarios de suelo desarrollar un programa de actuación y resultar adjudicatarios de la figura de agente urbanizador?
De conformidad al vigente Decreto Legislativo 1/2021, de 18 de junio, del Consell de aprobación del Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje (TRLOTUP) corresponde a la Administración actuante elegir la modalidad de gestión pública, directa o indirecta, al programar cada actuación.
En principio, el legislador ha previsto que la condición de agente urbanizador deba ser asumida por la propia Administración o sus organismos en régimen de gestión directa del programa de actuación integrada.
No obstante, cuando la Administración, por razones de insuficiencia de medios personales o materiales u otras circunstancias, decida no hacerse cargo de la gestión directa de la función urbanizadora, podrá adoptar un acuerdo motivado de asignación de la gestión urbanística del programa de actuación integrada a las personas propietarias del suelo del ámbito de la actuación.
En ausencia de gestión directa por la administración y de gestión por las personas propietarias, la condición de agente urbanizador podrá atribuirse, en régimen de gestión indirecta, a una persona o empresa mixta mediante procedimiento de pública concurrencia.
Por tanto, sí es posible que se pueda asignar la condición de agente urbanizador a los propietarios interesados en desarrollar un programa de actuación integrada debiendo concurrir para ello las siguientes circunstancias:
- Que haya un propietario único o una unión de todos los propietarios que representen la totalidad de los terrenos de titularidad privada del ámbito del programa de actuación integrada.
- Que los propietarios de terrenos, la agrupación de interés urbanístico o las entidades mercantiles u otras personas jurídicas que formulen y asuman la ejecución del programa de actuación integrada dispongan de más del 60 por cien de la superficie de los terrenos del ámbito de la actuación descontados los suelos que ya sean de uso y dominio público.
- Que los propietarios de terrenos, la agrupación de interés urbanístico o las entidades mercantiles u otras personas jurídicas dispongan del 50 por cien de la superficie de los terrenos de la actuación descontados los suelos que ya sean de uso y dominio público y, además, obtengan la aceptación de los titulares de más del 40 por cien de las parcelas registrales privadas de dicho ámbito.
Cumplidos estos requisitos, los propietarios interesados en promover un programa de actuación integrada, deben elaborar un documento de solicitud de inicio del procedimiento y presentarlo por sede registral del Ayuntamiento en el que expresen y hagan constar las características esenciales de su iniciativa y justifiquen la oportunidad de proponer la actuación urbanística,
Recibida esta solicitud, el alcalde o alcaldesa deberá resolver, en el plazo máximo de un mes, sobre la admisión a trámite de la iniciativa planteada por los propietarios. En caso de admitirla a trámite, la alcaldía podrá introducir las modificaciones que considere pertinentes de acuerdo con el interés general municipal. Transcurrido un mes desde la presentación sin resolución expresa, la iniciativa se entenderá no admitida a trámite
Caso de aceptarse por alcaldía la gestión de la programación por los propietarios, estos deberán realizar las siguientes actuaciones para dar inicio a la programación urbanística del sector del que forma parte el suelo del que son titulares:
- Por un lado, los propietarios interesados en programar deberán acreditar, tal y como anteriormente se ha hecho constar, que:
- Que se trata de un propietario único o unión de todos que representan la totalidad de los terrenos de titularidad privada del ámbito del programa de actuación integrada.
- Que disponen de más del 60 por cien de la superficie de los terrenos del ámbito de la actuación descontados los suelos que ya sean de uso y dominio público.
- Que disponen del 50 por cien de la superficie de los terrenos de la actuación descontados los suelos que ya sean de uso y dominio público y, además, obtengan la aceptación de los titulares de más del 40 por cien de las parcelas registrales privadas de dicho ámbito.
- Por otro lado, deberán presentar los siguientes documentos:
- Un borrador del documento de ordenación pormenorizada.
- Documento Inicial Estratégico.
- Borrador del Programa de Actuación Integrada
Tras estas actuaciones de los propietarios, se deberán emitir los siguientes informes por parte de la Administración municipal en un plazo de diez días, en concreto:
- Uno sobre la propuesta de plan planteada, la posibilidad de inicio de evaluación ambiental así como sobre la necesidad de solicitar informes externos e internos.
- Otro sobre si la documentación tanto técnica como jurídica presentada está completa y en condiciones de admitirse a trámite estableciendo qué Servicios deben informar el documento así como si hay Organismos Sectoriales afectados o personas interesadas distintas a los propietarios.
A la vista de los informes previos se continuará con la tramitación ambiental y documental del programa de actuación integrada cuyo contenido y procedimiento desarrollaremos en posteriores publicaciones.
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