Guía introducción al marco legal que regula el desarrollo urbanístico en España
A través de estas publicaciones en Rt Urbanistas Abogados expertos en Urbanismo queremos ayudar a comprender a nuestros clientes y personas interesadas cómo afecta un desarrollo urbanístico a los propietarios de suelo y el marco normativo que lo regula.
Como introducción previa, en esta primera publicación, en Rt Urbanistas Abogados expertos en Urbanismo comenzamos analizando el marco legislativo que regula el suelo y sus diferentes procesos de transformación urbanística realizando una mención histórica a las diferentes normativas aprobadas en el marco estatal y autonómico.
Leyes de Urbanismo a Nivel Estatal
Leyes de Urbanismo a nivel estatal, ha habido una evolución de la legislación urbanística pudiendo entenderse que el urbanismo moderno en nuestro país nace con la Ley de 12 de mayo de 1956 Sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana (HOY DEROGADA) que fue reformada por la Ley de 2 de mayo de 1975 y su posterior Texto Refundido de la Ley Sobre Régimen de Suelo y Ordenación Urbana aprobado por Real Decreto 1346/1976, de 9 de abril (HOY DEROGADA). Tras la aprobación de este nuevo marco normativo, fueron aprobados diversos Reglamentos de desarrollo actualmente en vigor, en concreto, el Real Decreto 2159/1978, de 23 de junio, por el que se establece el Reglamento del Planeamiento Urbanístico, el Real Decreto 2187/1978, de 23 de junio, por el que se aprueba el Reglamento de Disciplina Urbanística y el Real Decreto 3288/1978, de 25 de agosto, por el que se aprueba el Reglamento de Gestión Urbanística para el desarrollo y aplicación de la Ley Sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana. Por tanto, el Texto Refundido aprobado por el Real Decreto 1346/1976, de 9 de abril así como el resto de Reglamentos de desarrollo estaban en vigor cuando se aprobó la Constitución Española el 6 de diciembre de 1978 que, en su artículo 148.1.3º, dispone que “Las Comunidades Autónomas podrán asumir competencias en las siguientes materias: … 3.ª Ordenación del territorio, urbanismo y vivienda.”
El Decreto 1346/1976, de 9 de abril, fue modificado por la Ley 8/1990, de 25 de julio quedando definitivamente definida en el Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana (HOY DEROGADA) contra la que interpusieron diversos recursos de inconstitucionalidad por parte de diversas Comunidades Autónomas.
El Tribunal Constitucional, en sentencia del 20 de marzo de 1997, derogaría casi en su totalidad la ley de 1990/92. Los recursos presentados por diversas Comunidades autónomas se basaban en que la ley invadía sus competencias sobre ordenación del territorio. El Tribunal entendió que el complejo sistema de etapas y redistribución de beneficios y cargas entre zonas, prefiguraba un modelo urbanístico que dejaba sin margen de diferenciación a las administraciones autonómicas. Únicamente reconocía competencias al Estado para determinar los derechos y deberes básicos, sin entrar a detallar las técnicas urbanísticas.
Por lo tanto, se resolvió que el Estado español infringió la Constitución Española en su Artículo 148.3 respecto a las competencias de las comunidades autónomas. Tras la derogación de la legislación anterior el gobierno de la época no tuvo más remedio que generar nuevas leyes para establecer un régimen de suelo y valoraciones.
A tal efecto , se aprobó la Ley 6/1998, de 13 de abril, Sobre Régimen del Suelo y Valoraciones (HOY DEROGADA) contra la que, igualmente, fueron interpuestos diversos recursos de inconstitucionalidad por diversas comunidades autónomas siendo derogada, en parte, en virtud de la Sentencia 164/2001 del Tribunal Constitucional por invadir parte de las competencias de las Comunidades Autónomas y de los Ayuntamientos.
Posteriormente, fue aprobada la Ley 8/2007, de 28 de mayo, del Suelo y como quiera que resultaba necesario refundir el texto de esta nueva Ley y los preceptos que aún quedaban vigentes del Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio, por el que se aprobó el Texto Refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, se aprobó el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo.
En desarrollo de “la valoración inmobiliaria” regulada en el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, se aprobó el Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de Valoraciones de la Ley de Suelo con la intención de mejorar el funcionamiento del mercado del suelo, para hacerlo más transparente y eficiente, combatiendo eventuales prácticas especulativas que afectaban directamente a la fijación de valores a efectos expropiatorios, todo ello, al objeto de dar cumplimiento con lo dispuesto por el Tribunal Constitucional en su Sentencia 61/1997 y otorgando un tratamiento igualitario de todos los ciudadanos en su relación con las Administraciones Públicas.
Por último, desde Rt Urbanistas Abogados expertos en Urbanismo comentamos que ha sido aprobado el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana (NORMATIVA EN VIGOR) por el que se integra, que regulariza y armoniza ciertas disposiciones adicionales, transitorias y finales del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio con ciertas disposiciones finales de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas.
Leyes de Urbanismo a Nivel Autonómico
Leyes de Urbanismo a nivel autonómico, la Comunidad Valenciana atendiendo a la competencia plena para legislar sobre Urbanismo fundada en el artículo 148.1.3.ª de la Constitución, aprobó la LEY 6/1994, de 15 de noviembre, de la Generalitat Valenciana, Reguladora de la Actividad Urbanística (HOY DEROGADA) e, igualmente, al objeto de desarrollar la misma y precisar los estándares mínimos de suelo para dotaciones públicas teniendo en consideración el marco jurídico resultante tras la Sentencia del Tribunal Constitucional 61/1997 y la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre régimen del suelo y valoraciones, aprobó el Decreto 201/1998, de 15 de diciembre, del gobierno valenciano, por el que se aprueba el Reglamento de Planeamiento de la Comunidad Valenciana (HOY DEROGADO).
Como una tarea de mejora que, manteniendo los principios que permitieron alcanzar la eficacia del modelo de gestión urbanística valenciano con la Ley 6/1994, de 15 de noviembre, se aprobó la LEY 16/2005, de 30 de diciembre, Urbanística Valenciana (HOY DEROGADA).
Al objeto de unificar en una sola norma el desarrollo completo de otras normas autonómicas como la Ley de Ordenación del Territorio y Protección del Paisaje y la Ley del Suelo No Urbanizable , así como la Ley 16/2005, de 30 de diciembre, Urbanística Valenciana, se aprobó el DECRETO 36/2007, de 13 de abril, del Consell, por el que se modifica el Decreto 67/2006, de 19 de mayo, del Consell, por el que se aprobó el Reglamento de Ordenación y Gestión Territorial y Urbanística (HOY DEROGADO).
Al considerar el Consell la necesidad de renovar la legislación en materia de ordenación del territorio, urbanismo y paisaje en la Comunidad Valenciana, se aprobó Ley 5/2014, de 25 de julio, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, de la Comunitat Valenciana.
Por último, al objeto de integrar en un único texto todas las modificaciones introducidas en la Ley 5/2014, de 25 de julio y al objeto de recoger lo dispuesto en la disposición final primera de la Ley 9/2019, de 23 de diciembre, de la Generalitat, de Medidas Fiscales, de Gestión Administrativa y Financiera y de Organización de la Generalitat, se aprueba el DECRETO LEGISLATIVO 1/2021, de 18 de junio, del Consell de aprobación del Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje que, a su vez, ha sido modificado por el DECRETO-LEY 4/2022, de 10 de junio, del Consell (NORMATIVA EN VIGOR).
De conformidad a todo este marco legislativo y atendiendo a la Sentencia del Tribunal Constitucional nº 61/1997 donde se fundamenta que los títulos estatales pueden afectar “puntualmente sobre la materia urbanística” rechazando expresamente que el Estado ostente una pretendida competencia sobre el “régimen jurídico-administrativo básico del urbanismo”, la competencia legislativa sobre urbanismo ha sido atribuida a las comunidades autónomas.
No obstante, el Estado dispone de algunos títulos que le permiten condicionar e influenciar la política urbanística, sin que ello signifique, sin embargo, que se transforme en una materia compartida ya que al Estado no le incumbe la regulación básica del urbanismo y sí a las comunidades autónomas. Entre las facultades del Estado que le permite influenciar en la política urbanística estarían la regulación de los procedimientos de expropiación forzosa, los criterios para determinar correctas las valoraciones del suelo, el establecimiento de las condiciones básicas del derecho de propiedad sobre el suelo y las condiciones para la inscripción registral pero siempre dejando establecido el criterio de que a las comunidades autónomas se les ha atribuido la competencia exclusiva sobre el urbanismo y, por tanto, es a esta Administración a la que compete aprobar normas que afecten a la ordenación urbanística.
Este texto es una guía introducción al marco legal que regula el desarrollo urbanístico en España que desde Rt Urbanistas Abogados expertos en Urbanismo hemos querido comunicar . En él se hace un repaso histórico a las principales leyes y reglamentos que han configurado el régimen del suelo y la ordenación urbana desde los años cincuenta hasta la actualidad. El objetivo es ofrecer desde Rt Urbanistas Abogados expertos en Urbanismo una visión general y sintética de las normas que afectan a los propietarios de suelo y a los agentes implicados en los procesos de transformación urbanística.
Esperamos que ésta información le haya sido de ayuda para entender la evolución de las leyes en materia de regulación urbanística.
A continuación le ofrecemos un vídeo explicativo que esperamos le sea de utilidad.
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